Há menos transações, mas mesmo assim os preços das casas não param de aumentar, de forma geral, por todo o país. Num momento em que a crise habitacional continua agravada em 2024, é importante refletir sobre as causas do agravamento dos preços dos imóveis em contraciclo e identificar soluções – urgentes.

O contexto inflacionário do ano passado não nos deixa dúvidas: o poder de compra dos portugueses diminuiu. Essa perda de poder de compra refletiu-se também no mercado imobiliário, com o volume de transações a abrandar ainda em 2023, tendência que se mantém até hoje. No entanto, é com espanto que muitas famílias constatam que, apesar dessa perda relativa de dinamismo do mercado, os preços das casas não só se mantêm elevados, como na verdade continuam a subir. Essa subida é lenta, ligeira e desigual, com a sua progressão a variar de cidade para cidade, mas parece contrariar a mais elementar lógica da oferta e da procura: se há menos vendas, porque é que os preços não baixam?

Esta realidade vem evidenciar a complexidade da crise habitacional que vivemos. Não falamos simplesmente de mais ou menos procura, ou de falta de oferta: o desafio está mesmo na combinação única de uma procura elevada com uma oferta que começa a existir, mas que se mantém incapaz de dar resposta a essa mesma procura. Há um claro desencontro entre o que são as necessidades da maioria dos portugueses e o que o mercado tem, neste momento, para oferecer.

As causas da persistente dificuldade de acesso da maioria dos portugueses à habitação, especialmente aqueles que pretendem adquirir um imóvel pela primeira vez, são profundas, e refletem o desinteresse e o desinvestimento governativo numa área que é absolutamente essencial para todos, sem exceção, e que nos deixa agora a braços com um problema que exige respostas ágeis, mas sustentáveis, capazes de colmatar o problema tanto no curto como no médio e longo prazo.

Se por um lado, existem menos pessoas a comprar casa, a verdade é que, ainda assim, a oferta habitacional é tão escassa, que mesmo a menor procura sustenta os preços elevados. Também a oferta de habitação nova, que ajudaria a equilibrar o mercado, não é suficiente, e acarreta outro grave problema: por questões de contexto, que têm muito a ver com os elevados custos de licenciamento, de mão-de-obra, das matérias-primas e o próprio custo financeiro, os imóveis novos que chegam ao mercado são muito mais caros do que os usados, logo, não são alternativa ao mesmo mercado – a maioria dos portugueses –, o que impede os preços de baixarem.

A maioria das pessoas vê-se forçada a comprar imóveis usados, porque é o que corresponde às suas expectativas em termos de preço, e temos hoje um mercado muito centrado na transação deste tipo de imóveis, que se revelam insuficientes.

Com esta breve análise, facilmente compreendemos que o problema está na escassez de nova habitação, que por sua vez sobrecarrega o mercado de imóveis usados. A solução passaria por reduzir os custos de licenciamento e desenvolver apoios à criação de nova construção com preços que vão ao encontro das reais expectativas e necessidades da maioria da população. Não é possível resolver questões de fundo com medidas superficiais, é necessário ter a ousadia de olhar objetivamente para o contexto e delinear soluções sustentadas.

Estamos perante o início de um novo ciclo político, cujo desfecho, impacto e implicações ainda desconhecemos, mas uma coisa é certa: o problema da habitação não pode esperar mais, terá de ser resolvido com a urgência que merece, e, sobretudo, sem demagogia.

Porque todos merecemos de um lar digno para viver.

Alfredo Valente, CEO da iad Portugal